Kako postati profesionalni upravnik?

Unosno zanimanje ili briga na vratu? Ukoliko ovo zanimanje gledate kao idealnu priliku za vas, ali i ako niste baš najsigurniji da li sebe možete videti u ulozi upravnika jedne zgrade, evo male pomoći. Kako definisati ulogu profesionalnog upravnika i kako postati profesionalni upravnik?

‍

Proći ćemo zajedno kroz zakonske uslove koje profesionalni upravnik treba da ispuni, ali i one drudge, manje poznate, a toliko bitne, da je gotovo nemoguće obavljati posao profesionalnog upravnika bez njih.

Upravnik zgrade VS profesionalni upravnik

‍

Ukoliko se pitate koja je razlika između profesionalnog upravnika i običnog upravnika zgrade, treba naglasiti da ih ima nekoliko.

‍

1. Profesionalni upravnik mora da ima licencu za obavljanje poslova upravljanja zgrade dok upravnik zgrade izabran iz reda stanara to ne mora da ima.
2. Profesionalni upravnik ima širi spisak obaveza u odnosu na upravnika zgrade izabranog iz reda stanara.
3. Profesionalni upravnik ima pravo na naknadu, dok upravnik zgrade obavlja svoj posao volonterski.

‍

A šta je zajedničko?

‍

Saglasno Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada, zajedničke obaveze koje upravnici (bilo profesionalni ili izabrani među stanarima) moraju da obavljaju su sledeće:

‍

• Zastupanje i predstavljanje stambene zajednice.
• Upis stambene zajednice u Registar stambenih zajednica.
• Registracija vlasničkih pravila u skladu sa zakonskim propisima.
• Isticanje rešenja o upisu stambene zajednice na vidno mesto.
• Inventarisanje i obeležavanje posebnih, zajedničkih i samostalnih delova zgrade.
• Vođenje evidencije o vlasnicima i korisnicima posebnih i samostalnih delova zgrade.
• Sprovođenje odluka stambene zajednice.
• Upravljanje sredstvima sa tekućeg računa stambene zajednice.
• Predlaganje programa održavanja i nadgledanje njegove realizacije.
• Organizacija hitnih intervencija i radova na zajedničkim delovima zgrade.

Postupak licenciranja profesionalnih upravnika zgrade

‍

Kada govorimo o licenciranju profesionalnih upravnika zgrade ali i o oduzimanju licence, Zakon je veoma jasan.

‍

Da bi fizičko lice postalo profesionalni upravnik zgrade licenca je neophodna, a za nju je potrebno da lice ima četvorogodišnje srednje obrazovanje, položi ispit za profesionalnog upravnika i dobije licencu, te se upiše u registar Privredne komore Srbije. Osobe sa pravosnažnom presudom za krivično delo koje ih čini nepodobnim ne mogu biti upisane u registar.

‍

Licencu izdaje i oduzima Privredna komora Srbije. Registar sadrži lične podatke i podatke o licenci profesionalnog upravnika. Ministar nadležan za poslove stanovanja propisuje detalje vezane za ispit, licencu i registar. Obuku za ispit organizuje Privredna komora Srbije ili drugo pravno lice uz saglasnost nadležnog ministarstva.

‍

Profesionalni upravnik se briše iz registra zbog smrti, ličnog zahteva, proteka roka od 10 godina ili oduzimanja licence. Pre dobijanja ili obnavljanja licence, upravnik mora zaključiti ugovor o osiguranju od profesionalne odgovornosti na najmanje tri godine i dostaviti primerak ugovora Privrednoj komori Srbije.

‍

Upravnik je dužan da svake godine dostavlja važeću polisu osiguranja. Ako ne izvršava te obaveze, Privredna komora Srbije oduzima licencu. Godišnja suma osiguranja za ugovor o osiguranju od profesionalne odgovornosti iznosi najmanje 10.000 evra u dinarskoj protivvrednosti.

A sad ono što nam zakon ne govori

‍

Da, svi smo upoznati sa zakonskim uslovima koje lice mora da ispunjava da bi postalo profesionalni upravnik, međutim šta je sa drugim osobinama? Da li imate ono što je potrebno da biste  se rvali sa članovima stambene zajednice? Da li ste multitasking osoba koja ima odlične komunikacijske veštine i pored toga ste odlično organizovani?

‍

Kada bismo napravili listu osobina koje su vam potrebne da biste savesno, odgovorno i profesionalno obavljali ovaj posao, na spisku bi se sigurno našle sledeće lične osobine:

‍

• Komunikativnost: Da li ste sposobni da jasno i efikasno komunicirate sa drugim ljudima?
• Organizacione veštine: Da li ste sposoban da planirate, organizujete i koordinirate različite poslove i zadatke?
• Rešavanje problema: Da li ste sposobni da brzo i efikasno identifikuje i rešavate probleme, bilo da se radi o tehničkim pitanjima, konfliktima između stanara ili pitanjima finansija?
• Odlučnost: Da li ste sposobni da donosite odluke brzo i efikasno, uzimajući u obzir potrebe i interese stambene zajednice.
• Fleksibilnost: Da li ste sposobni da se prilagodite različitim situacijama, zahtevima i potrebama stanara i da budete fleksibilni u svom pristupu upravljanju zgradom?
• Empatija: Da li imate razumevanje za potrebe i osećanja stanara? (Jer samo tako možete da pružite odgovarajuću podršku i pomoć kada je to potrebno).
• Posvećenost: Da li ste u stanju da se 100% posvetite onome što radite, kako biste obezbedili efikasno upravljanje i održavanje zgrade?
• Etika i integritet: Kako stojite sa etičkim standardima i integritetetom u obavljanju svojih dužnosti? Jedino uz ove osobine se može osiguralti transparentnost i poštenje u upravljanju zajedničkim resursima.
• Stručnost: Da li posedujete neophodno tehničko znanje i veštine potrebne za upravljanje i održavanje zgrade?
• Timski rad: Da li ste sposobni da efikasno sarađuje sa drugim ljudima kako bi se postigao zajednički cilj?

Ako se pitate da li je to prava profesija za vas i kako postati upravnik zgrade, odgovor je jednostavan. Pre nego što započnete proces licenciranja, razmotriti svoje lične osobine. Tek kad pravilno sagledate svoje kvalitete, možete očekivati da ćete posao profesionalnog upravnika obavljati odgovorno i bez opterećenja i biti uspešni u onome što radite.

‍

Pitanja i odgovori

‍

Da li i kada profesionalni upravnik može nekog drugog da ovlasti da vrši njegove poslove?

‍

Profesionalni upravnik može ovlastiti drugu osobu da vrši njegove poslove u određenim situacijama i uz saglasnost stambene zajednice. Ovlasti se daju kroz punomoć, kojim upravnik prenosi određene nadležnosti na drugu osobu (ovlašćenog zastupnika).

‍

Međutim, važno je napomenuti da punomoć mora biti jasno definisana i u skladu sa zakonom, a ovlašćenja koja se prenose ne bi smela da uključuju kritične ili osetljive poslove koji se odnose na upravljanje stambenom zajednicom.

‍

Osoba na koju je profesionalni upravnik preneo ovlašćenje, zbog trenutne sprečenosti obavljanja posla, može biti samo licencirani profesionalni upravnik i ovo punomoćje može da bude dato samo za hitne i neodložne intervencije.

‍

Da li je upravnik dužan da skupštini stambene zajednice podnosi izveštaj o finansijskom poslovanju?

‍

Da, upravnik je dužan da skupštini stambene zajednice redovno podnosi izveštaj o finansijskom poslovanju. Izveštaj o finansijskom poslovanju obuhvata pregled prihoda i rashoda, kao i stanje na tekućem računu stambene zajednice. Upravnik bi trebalo da obezbedi transparentnost u finansijskom poslovanju i omogući uvid u finansijsko stanje stambene zajednice.

‍

Učestalost podnošenja izveštaja može zavisiti od internih pravila stambene zajednice ili lokalnih propisa, ali obično se očekuje da upravnik podnosi izveštaje na godišnjoj ili polugodišnjoj osnovi. Takođe, upravnik bi trebalo da podnosi izveštaje u slučaju vanrednih skupština ili kada to zahtevaju članovi stambene zajednice.

‍

Da li možemo da očekujemo da će stanari, kojima je upravnik nametnut, biti revnosni u isplaćivanju profesionalnog upravnika zgrade?

‍

Da li možemo da očekujemo da će stanari koji nisu mogli da se usaglase za izbor upravnika zgrade, bilo iz svojih redova ili profesionalnog upravnika, da će biti složni i revnosni u plaćanju prinudnog upravnika? Pa, velika je verovatnoća da neće.

‍

Međutim, prema Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada Republike Srbije, stanari su dužni da plaćaju troškove angažovanja prinudnog upravnika zgrade, baš kao što su dužni da plaćaju troškove profesionalnog upravnika. Troškovi angažovanja prinudnog upravnika takođe ulaze u zajedničke troškove stambene zajednice, koje su stanari obavezni da plaćaju.

‍

Ukoliko stanari ne izmiruju svoje obaveze prema prinudnom upravniku, on može preduzeti mere za naplatu duga u skladu sa zakonom, uključujući i pokretanje postupka prinudne naplate.

‍

Da li se na sednici skupštine vodi zapisnik?

‍

Da, na sednici skupštine stambene zajednice treba da se vodi zapisnik. Zapisnik je važan dokument koji sadrži informacije o toku sednice, prisutnim članovima, predloženim tačkama dnevnog reda, donetim odlukama, iznesenim mišljenjima i eventualnim usvojenim izmenama.

‍

Vodič za zapisnik, u većini slučajeva, treba da uključuje:

‍

• Datum, vreme i mesto održavanja sednice.
• Prisutne članove stambene zajednice i njihov udeo u zajedničkoj svojini.
• Eventualne goste ili stručnjake koji su prisustvovali sednici.
• Dnevni red sednice sa detaljima o svakoj tački.
• Rezime rasprava, mišljenja i predloga koji su izneti tokom sednice.
• Glasanje i donošenje odluka, uključujući broj glasova za, protiv i suzdržanih.
• Potpis osobe koja je vodila zapisnik i potpis predsedavajućeg skupštine.

‍

Zapisnik treba da se sačuva kao zvanični zapis o održanoj sednici, a kopije zapisnika treba da budu dostupne svim članovima stambene zajednice kako bi se osigurala transparentnost i omogućio uvid u donete odluke.

‍

Da li stambena zajednica može da angažuje lice koje će posredovati između stambene zajednice i profesionalnog upravnika?

‍

Prema Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada Republike Srbije, nije izričito navedeno da stambena zajednica može angažovati lice koje će posredovati između stambene zajednice i profesionalnog upravnika. Zakon se fokusira na uloge i obaveze profesionalnih i ne-profesionalnih upravnika, kao i na obaveze stambene zajednice u vezi sa upravljanjem i održavanjem zgrade.

‍

Međutim, stambena zajednica može doneti odluku o angažovanju posrednika kako bi olakšala komunikaciju i koordinaciju između stanara i upravnika, pod uslovom da to ne krši zakon ili unutrašnje pravilnike stambene zajednice. Ukoliko stambena zajednica odluči da angažuje posrednika, bitno je da se jasno definišu uloge, obaveze i ovlašćenja ovog lica kako bi se izbegli potencijalni konflikti i nesporazumi.

‍

Ipak, treba imati u vidu da angažovanje posrednika može dodatno opteretiti finansijski budžet stambene zajednice. Pre donošenja odluke o angažovanju posrednika, stambena zajednica treba da razmotri svoje potrebe, finansijske mogućnosti i da proceni da li će angažovanje posrednika unaprediti saradnju i komunikaciju između stanara i profesionalnog upravnika.

‍

Da li upravnik stambene zajednice ima pravo na novčanu naknadu?

‍

Iako Zakonom o stanovanju nije nigde izričito naglašeno, upravniku stambene zajednice izabranom iz reda stanara ovo pravo nije nigde ni osporeno. Što znači da bi značilo da se isplata naknade vrši na isti način kao kada je reč o profesionalnim upravnicima. Iznos naknade zavisi od dogovora unutar stambene zajednice i treba da se odredi u skladu sa internim pravilima i potrebama zajednice.

‍

Ima li upravnik zgrade uticaja na odnos zakupodavaca i zakupaca?

‍

Prema Zakonu o stanovanju uloga i ovlašćenja upravnika nisu direktno povezani sa odnosom između zakupodavaca i zakupaca.

‍

Upravnik zgrade je odgovoran za predstavljanje i zastupanje stambene zajednice, vođenje evidencije o vlasnicima i korisnicima posebnih i samostalnih delova zgrade, izvršavanje odluka stambene zajednice, raspolažanje sredstvima sa tekućeg računa stambene zajednice i organizaciju održavanja i hitnih intervencija na zajedničkim delovima zgrade.

‍

Iako upravnik zgrade nema direktan uticaj na odnos između zakupodavaca i zakupaca, njegovo upravljanje i održavanje zgrade može indirektno uticati na kvalitet života svih stanara, uključujući i zakupce. Upravnik može biti u kontaktu sa zakupodavcima i zakupcima kako bi obavestio o važnim pitanjima vezanim za zgradu i zajedničke prostore. Međutim, upravnik ne može intervenisati u privatne odnose između zakupodavaca i zakupaca, osim ako ti odnosi ne utiču na stambenu zajednicu ili ne krše pravila održavanja zgrade.

‍

Ugovori o zakupu i međusobna prava i obaveze zakupodavaca i zakupaca uređeni su drugim zakonima, kao što je Zakon o obligacionim odnosima, koji se ne odnose direktno na ulogu upravnika zgrade.