%20(1).gif)
Pitate li se ponekad da li se odlučiti za novogradnju ili stariju zgradu? I sa koliko godina u stvari zgrada prelazi u pozne godine? Životni vek zgrada nije baš kao kod čoveka, ali svakako sa starijom zgradom idu i neki problemi koji su karakteristični za zgrade koje su dugo bile u uoptrebi.
Ukoliko tome dodamo da održavanje igra važnu ulogu te da dve zgrade od 50 godina neće biti u istom stanju ukoliko je održavanje u jednoj bilo redovno a u drugoj ne, shvatićete kompleksnost celog ovog pitanja.
No, kako ne bismo suviše polemisali o faktorima koji utiču na dugotrajnost zgrade na samom početku, recimo da je prosečan rok trajanja zgrada između 50 godina i 100 godina.
Naravno, ova brojka varira u zavisnosti od kvaliteta gradnje, korišćenih materijala, klimatskih uslova, održavanja i mnogih drugih faktora.
Šta određuje životni vek zgrade?
Pre nego što uronimo u detalje, važno je razumeti koji faktori najviše utiču na to koliko dugo će jedna zgrada trajati:
Kvalitet gradnje
Čvrsti temelji, pravilno dimenzionisana konstrukcija i upotreba proverenih tehnika gradnje predstavljaju osnovu dugotrajnog objekta.
Kvalitetna gradnja podrazumeva i precizno izvođenje radova, kao i poštovanje standarda i propisa. Loša izvedba može dovesti do problema poput pukotina, prokišnjavanja ili čak statičkih oštećenja već u prvim decenijama korišćenja.
Teren stambenih zgrada
Teren na kome je objekat podignut igra ključnu ulogu u njegovoj dugovečnosti. Na primer, lokacije na kojoj se nalaze klizišta, močvare ili na poplavnim područjima nosi dodatne rizike.
Ako temelji nisu dobro prilagođeni vrsti tla, zgrada može s vremenom da tone, puca ili postane nestabilna. Zbog toga se pred izgradnju radi geomehaničko ispitivanje tla koje pomaže u projektovanju bezbednih temelja.
Ukoliko kupujete stan u Beogradu, možda biste želeli da proverite i da li je zgrada napravljena na aktivnom klizištu. Nema potrebe da idete lično i proveravate u nadležnim institucijama, sve informacije oko toga možete naći na sajtu Urbanističkog zavoda Beograd.
Koliko materijalima koji su korišćeni utičemo na vek objekta?
Kao što smo već naveli, izbor građevinskog materijala značajno utiče na očekivani vek trajanja objekta. Svaki materijal ima svoje prednosti i slabosti, kao i različite potrebe za održavanjem.
Kada pričamo o trajnosti materijala u kontekstu veka trajanja zgrade, evo kako bih ih poređao od najtrajnijeg ka manje trajnom, uz kratko objašnjenje:
- Čelik - Vek trajanja: 100+ godina (uz redovno održavanje i zaštitu od korozije)
- Beton - Vek trajanja: 80–100+ godina
- Cigla (opeka) - Vek trajanja: 100+ godina
- Drvo - Vek trajanja: 30–100 godina (zavisi od vrste drveta, obrade i uslova)
Komitet za stanovanje Evropske ekonomske komisije je postavio standarde koji se primenjuju za izgradnju zgrada a vezani su za trajnost materijala.
Prema toj kategorizaciji, 30% materijala moraimati trajnost 50+ godina (konstrukcija zgrade), 50% trajnost do trideset godina (pregrade, stolarija i sl.), dok su 10% elementi sa trajanjem do 10 godina (tehnička oprema npr), i po 5% elementi sa vekom trajanja od jednu do pet godina (boje zidova npr).
Treba naglasiti da su, bez obzira na vek trajanja, redovne provere konstrukcijskih elemenata nužne i one bi trebalo da se vrše u sledećim intervalima:
- Temelji / armirani beton - svakih 30-40 godina
- Noseći zidovi - svakih 25-30 godina
- Stubovi, grede i zidna platna, međuspratne konstrukcije - svakih 20-25 godina
- Stepeništa - svakih 15-20 godina
- Okno od lifta - svakih 10-20 godina
- Krovna konstrukcija - svakih 15-20 godina
- Unutrašnji pregradni zidovi (u koje spada i izolacija) - svakih 7-10 godina
- Fasadni zidovi - svakih 5-7 godina
U Beogradu, većina zgrada je izgrađena od opeke, kamena i betona, što ih čini dominantnim građevinskim materijalom u prestonici.
Novi materijali u savremenoj gradnji
U poslednjih desetak godina građevinska industrija doživela je značajan napredak u razvoju i primeni novih materijala.
Fokus je sve više na energetskoj efikasnosti, održivosti, brzini gradnje i smanjenju troškova na duži rok.
Evo pregleda najzastupljenijih modernih materijala u savremenoj stambenoj gradnji:
- CLC blokovi (ćelijski lak beton)
Koriste se u savremenoj gradnji zbog dobre toplotne izolacije, male mase i brzine zidanja. Veoma rasprostranjeni kod individualne stambene gradnje. - Grafitni stiropor (grafitni EPS)
Sve češći izbor za spoljnu termoizolaciju (ETICS sistemi), posebno kod energetski efikasnih objekata i renovacija starijih fasada. - Kamena vuna
Dostupna i široko korišćena u termoizolaciji krovova, fasada i međuspratnih konstrukcija. Otporna je na vatru i obezbeđuje dobru zvučnu izolaciju. - Sendvič paneli (sa poliuretanom ili kamenom vunom)
Zastupljeni kod montažnih objekata, hala, pomoćnih objekata, ali sve više i u stambenoj montažnoj gradnji. Pogodni za brzu i efikasnu izgradnju. - Lamelirano drvo i CLT paneli
Koriste se u montažnoj i pasivnoj gradnji (npr. kod niskoenergetskih kuća). Postoji nekoliko domaćih i stranih izvođača koji nude ovaj sistem gradnje. - Paropropusne folije i membrane
Standardni deo savremene krovne konstrukcije i termoizolacionih sistema – omogućavaju kontrolu vlage i produžavaju vek trajanja objekta. - Alubond i slični ventilisani fasadni paneli
Nalaze se na savremenim stambenim i poslovnim objektima. Omogućavaju vizuelno atraktivan izgled i dodatnu zaštitu objekta. - Staklene fasade sa UV i termo zaštitom (low-e stakla)
Uobičajeni standard kod poslovnih zgrada, ali sve češće i kod luksuznijih stambenih objekata i kuća sa velikim staklenim površinama. - Ekološki izolacioni materijali (pluta, celuloza, konoplja)
Iako nisu dominantni, prisutni su kod pojedinih izvođača koji se bave održivom i organskom gradnjom. Dostupni su na tržištu, ali u manjoj meri u odnosu na konvencionalne materijale.
Ovi materijali ne samo da unapređuju kvalitet stanovanja, već značajno utiču na dugovečnost objekata, niže troškove održavanja i smanjenje negativnog uticaja na životnu sredinu.
Redovno održavanje stambenih zgrada
Možda i najvažniji faktor koji utiče na dugovečnost zgrade. I najkvalitetniji objekti će s vremenom propadati ako se ne održavaju.
Održavanje uključuje proveru krovova, fasade, vodovodnih i elektroinstalacija, zamenu dotrajalih materijala, sanaciju pukotina, zaštitu od vlage, i još mnogo toga.
Redovne provere i pravovremene popravke mogu produžiti vek zgrade za decenije. Na stanarima je da se pobrinu da njihovi profesionalni upravnici kvalitetno obavljaju svoj deo posla.
Klimatski uslovi
Zgrade izložene ekstremnim klimatskim uslovima (velike temperaturne razlike, visoka vlaga, česte padavine, jak vetar ili sneg) zahtevaju posebnu pažnju u projektovanju i održavanju.
Na primer, vlaga može ubrzati koroziju čelika ili truljenje drveta, dok led može izazvati pucanje betona. U toplim, sušnim klimama pak dolazi do bržeg isušivanja materijala i pucanja zidova.
Namena objekta
Trajanje objekata zavisi i od njihovih namena. Stambeni objekti se generalno manje troše u odnosu na industrijske ili komercijalne, koji su izloženi većem broju korisnika, vibracijama, hemikalijama, opterećenju i stalnom protoku ljudi i robe.
Industrijski objekti se često projektuju sa ograničenim vekom trajanja u skladu sa specifičnostima proizvodnje.
Koliko vrsta gradnje utiče na stanje stambenih zgrada?
Rekli smo da svaki materijal ima odreženi vek trajanja, te da u mnogome utiče na stanje objekta. Koliko možemo da očekujemo da će stambena zgrada živeti, možemo zaključiti na osnovu osnovnog materijala koji je korišćen za njeno zidanje.
Zgrade od armiranog betona
Moderna gradnja najčešće podrazumeva korišćenje armiranog betona koji pruža odličnu stabilnost. Ovakve zgrade u proseku mogu da traju između 100 i 150 godina, pod uslovom da su pravilno izgrađene i održavane.
Zgrade izgrađene od cigle
Starije zgrade građene od cigle pokazale su izuzetnu dugotrajnost. Uz dobro održavanje mogu trajati i preko 100 godina. Mnoge zgrade iz 19. veka i dalje su u funkciji širom Evrope.
Montažne kuće i zgrade
Savremene montažne kuće imaju projektovani vek od oko 50 godina, ali uz pravilno održavanje mogu trajati i znatno duže.
Montažna gradnja najčešće se koristi za individualne stambene objekte, vikendice ili manje poslovne prostore, dok višespratne stambene zgrade u Srbiji i dalje dominantno ostaju građene od opeke, kamena i betona.
Dobra izolacija: Ključ dugovečnosti i uštede energije
Kvalitetna izolacija jedan je od ključnih faktora koji određuju koliko dugo će zgrada trajati, koliko će biti energetski efikasna i koliko ćete novca trošiti na održavanje.
Loše izolovane zgrade imaju veće probleme sa vlagom, skuplje su za grejanje i hlađenje, a njihovi zidovi, krovovi i fasade brže propadaju. Ulaganjem u dobru izolaciju, značajno produžavate trajanje zgrade, smanjujete dugoročne troškove stanovanja i povećavate energetsku efikasnost.
Ključni periodi životnog veka zgrade
Pored redovnog održavanja zgrade, svaka zgrada tokom svog postojanja ima određene faze kada su neophodne veće investicije za održavanje funkcionalnosti:
10-15 godina: Prve veće popravke
U ovom periodu često se javljaju prvi problemi sa vodovodnim i elektro instalacijama, kao i potreba za obnavljanjem fasade.
25-30 godina: Veliki remont
Nakon četvrt veka, zgrade obično zahtevaju značajnija ulaganja u obnovu krovne konstrukcije, zamenu vodovodnih cevi, i često kompletnu rekonstrukciju elektro instalacija.
Reč je dakle o periodu u kome možete očekivati veća investiciona ulaganja.
50+ godina: Strukturalna procena
Kod zgrada starijih od 50 godina, neophodno je redovno proveravati strukturalni integritet objekta. Ovo je često tačka kada se postavlja pitanje isplativosti dalje rekonstrukcije u odnosu na rušenje i novu gradnju.
Faze života objekta
Možemo razlikovati 6 faza životnog veka svakog objekta:
- Definisanje potreba i projektnog zadatka (6 meseci) - Ova faza obuhvata definisanje svih važnih stvari potrebnih za planiranje, od koncepta korišćenja, prostornih potreba do pregleda potrebne opreme.
- Planiranje i projektovanje (1 godina) - Izrada idejnog rešenja i koordinacija između investitora, korisnika i projektanata.
- Izgradnja (1–2 godine) - Realizacija građevinskih radova, uz nadzor i koordinaciju svih učesnika.
- Useljenje i početak korišćenja (oko 6 meseci) - Završni radovi, priprema objekta za korišćenje i useljenje.
- Upotreba (30–50 godina) - Održavanje, tehničko upravljanje objektom i njegovo redovno korišćenje.
- Rušenje, uklanjanje i recikliranje (oko 1 godina) - Uuklanjanje objekta i upravljanje građevinskim otpadom.
Kako da zgrada duže traje?
Redovno održavanje je ključ dugovečnosti svake građevine. Evo nekoliko saveta koji mogu značajno produžiti život vašoj zgradi:
- Redovno proveravajte i održavajte krov - Prokišnjavanje je neprijatelj broj jedan svake građevine
- Kontrolišite vlagu - Previše vlage dovodi do razvoja buđi i propadanja materijala
- Redovno farbajte i održavajte fasadu - Dobra fasada štiti zgradu od spoljašnjih uticaja
- Proveravajte instalacije - Curenje vode i problemi sa električnim instalacijama mogu naneti značajnu štetu
- Plansko investiranje u održavanje - Formiranje fonda za održavanje zgrade omogućava pravovremene intervencije
Starost zgrada u Beogradu: šta kažu brojke?
Beograd se može pohvaliti bogatom arhitektonskom istorijom, ali kada je reč o starosti stambenog fonda, slika je znatno složenija. Prema podacima sa poslednjeg popisa stanovništva iz 2022 godine, u Beogradu postoji ukupno 280.948 stambenih zgrada, od kojih je preko 34%% starije je od 50 godina (izgrađeno pre 1975.), dok je oko 19% izgrađeno nakon 2000. godine.
Prema ovim podacima, prosečna starost stambenih objekata u glavnom gradu iznosi oko 30 godina, mada je primetan trend povećanja izgradnje u poslednje dve decenije.
Ovi podaci ukazuju na to da se veliki broj Beograđana nalazi u objektima koji su građeni tokom 60-ih, 70-ih i 80-ih godina prošlog veka, u periodu intenzivne urbanizacije. Takve zgrade često zahtevaju sanaciju instalacija, termoizolacije i fasade kako bi se produžio njihov vek trajanja.
Zemljotresi u Beogradu: Nevidljivi faktor koji skraćuje vek zgrada
Zemljotresi mogu značajno uticati na građevinske objekte, čak i kada nisu katastrofalni ili vidljivo razorni. Evo kako zemljotresi konkretno utiču na dugotrajnost objekata:
- Strukturalna oštećenja: Čak i umereni zemljotresi mogu izazvati mikropukotine u zidovima, temelju i konstrukciji. Ove pukotine omogućavaju prodor vlage, koroziju armature i slabljenje strukture objekta tokom godina.
- Kumulativno delovanje: Ponovljeni manji zemljotresi postepeno oslabljuju konstrukciju, što može značajno smanjiti očekivano trajanje objekta, naročito ako je starija i nema seizmičku zaštitu.
- Tip konstrukcije: Starije zgrade bez armature ili odgovarajuće seizmičke zaštite znatno su osetljivije na uticaj zemljotresa. Naročito su ranjivi objekti od nearmirane cigle ili slabo održavane zgrade sa dotrajalim instalacijama.
- Geografski položaj: Objekti u seizmički aktivnijim delovima grada ili na lošijem tlu (pesak, glina, močvarno tlo) imaju veći rizik od oštećenja, čak i kod slabijih potresa.
Iako Beograd nije u visoko-seizmičkom području, njegova istorija pokazuje da zemljotresi nisu zanemarljiv faktor za očuvanje trajnosti zgrada. Redovno održavanje, sanacija i pravilna izolacija mogu ublažiti ove efekte i pomoći objektima da duže ostanu u dobrom stanju.
Novogradnja ili starija zgrada – šta izabrati?
Na kraju se vraćamo na pitanje s početka – da li je bolje kupiti stan u novogradnji ili u starijoj zgradi? Odgovor zavisi od prioriteta kupca, budžeta i planova za budućnost. Evo pregleda ključnih prednosti i nedostataka obe opcije:
Nova zgrada prednosti i nedostaci
Prednosti nove zgrade:
- Moderna tehnička rešenja – savremeni sistemi grejanja, hlađenja, ventilacije i bolja zvučna izolacija.
- Energetska efikasnost – bolja izolacija stambenih objekata i upotreba novih materijala dovodi do nižih mesečnih troškova.
- Manji troškovi održavanja – instalacije su nove, fasada je očuvana, nema potrebe za većim ulaganjima u prvih 10–20 godina.
- Lift i garaža – često podrazumevani u novogradnji, što povećava komfor.
Nedostaci nove zgrade:
- Često lošiji kvalitet gradnje – zbog brze izgradnje i štednje na materijalima, neke (ne sve) novogradnje pate od loše zvučne izolacije, vlage i drugih problema.
- Potrebno vreme da se "slegne" – svaka nova zgrada prolazi kroz fazu "sleganja" tla i konstrukcije, što može izazvati pojavu pukotina.
- Manji kvadrati i niži plafoni – trend gradnje često podrazumeva kompaktne stanove sa što manjom kvadraturom po jedinici.
Starija zgrada prednosti i nedostaci
Prednosti stare zgrade:
- Dokazana izdržljivost konstrukcije – zgrade koje su preživele više decenija, zemljotrese, bombardovanja i klimatske promene, pokazale su svoju stabilnost.
- Veći stanovi i viši plafoni – posebno u zgradama iz perioda pre 1980-ih, stanovi su prostraniji, sa boljom organizacijom prostora.
- Deblji zidovi i bolja zvučna izolacija – često zidano klasičnom ciglom, što pruža bolju izolaciju u odnosu na savremene pregradne zidove.
Nedostaci stare zgrade:
- Veći troškovi održavanja – stare instalacije, dotrajala fasada i liftovi, kao i potreba za sanacijama, mogu povećati mesečne izdatke.
- Zastarela infrastruktura – elektro, vodovodne i grejne instalacije često zahtevaju kompletnu rekonstrukciju.
- Energetski neefikasna – stara stolarija i slaba izolacija znače višu potrošnju energije zimi i leti.
Ako vam je važna energetska efikasnost i moderan ambijent bez ulaganja, novogradnja je bolji izbor. Ako više cenite prostranost, izdržljivu konstrukciju i imate budžet za adaptaciju, starija zgrada može biti isplativija na duži rok.
U oba slučaja, preporučuje se stručno ispitivanje stanja stana i zgrade – posebno kod starijih objekata.
%20(2).gif)
