Šta je investiciono održavanje zgrade?

Da, da, niko ne voli da odvaja dodatna sredstva iz (i onako istanjenih) kućnih budžeta. I kada proleti prvih 20 dana meseca, kada nam stignu svi računi a među njima i ova stavka, verovatno se mnogi zapitate "šta je investiciono održavanje zgrade i šta će mi to?"

I ruku na srce, red je da na to pitanje dobijete i odgovor. Ne investirate na berzi, niti investirate u zlato, ali određena sredstva stavljate u zajednički budžet, koji se koristi za tačno određene namene. 

Da uprostimo, to je ulaganje u unapređenje nekretnine, koje vremenom doprinosi da cena kvadrata vašeg stana raste, a vaš dom ostane siguran i privlačan kako za vas, tako i za buduće kupce ili stanare.

No, hajde da malo podrobnije objasnimo šta je investiciono ulaganje i zbog čega nam je ono više nego potrebno. 

‍

Šta je investiciono održavanje?

Investiciono održavanje zgrada obuhvata sve radove koji se sprovode s ciljem poboljšanja kvaliteta i vrednosti zgrade. To uključuje veće projekte poput zamene stolarije, obnove fasade, postavljanja termoizolacije ili modernizacije liftova. Jednom rečju, investiranje u cilju poboljšanja uslova života kroz povećanje energetske efikasnosti i modernizacije zgrade. 

Kada sve to uzmemo u obzir, onda nam je jasno da bez sistematskog investicionog ulaganja, naš stan neminovno gubi svoju vrednost, samim tim što nam zgrada u kojoj se nalazi gubi na vizualnom, funkcionalnom i sigurnosnom planu. 

E sad, da ne bi bilo zabune oko toga šta spada u investiciono a šta u tekuće održavanje (da, ima ih dve vrste), hajde da ih uporedimo. 

‍

Tekuće i investiciono održavanje zgrade

Kada je reč o održavanju zgrada, važno je razlikovati dve osnovne vrste: tekuće i investiciono održavanje. Obe vrste su ključne za dugoročno očuvanje kvaliteta i funkcionalnosti zgrade, ali se razlikuju po obimu, svrsi i uticaju na vrednost nekretnine.

Osnovna razlika između ova dva je u tome da investiciono održavanje prevazilazi tekuće održavanje, fokusirajući se na poboljavanju opštih uslova korišćenja zgrade i opreme.

‍

Tekuće održavanje obuhvata:

Tekuće održavanje obuhvata redovne aktivnosti koje su neophodne za normalno funkcionisanje zgrade i udobnost stanara i radova koji se preduzimaju radi otklanjanja manjih kvarova. To uključuje:

• Popravke: Ispravljanje manjih kvarova kao što su kapajuće slavine, neispravne brave, zamena osigurača, i slično.
• Održavanje čistoće: Čišćenje zajedničkih prostorija, održavanje dvorišta, i druge aktivnosti koje doprinose estetici i higijeni zgrade.
• Redovna kontrola: Inspekcija instalacija i opreme u zgradi kako bi se osiguralo da sve funkcioniše kako treba.

Cilj tekućeg održavanja je da zgrada ostane funkcionalna i uredna na dnevnoj bazi. Iako ne povećava direktno vrednost nekretnine, tekuće održavanje sprečava njeno propadanje i obezbeđuje osnovni nivo komfora za stanare.

‍

Investiciono održavanje obuhvata:

Investiciono održavanje, s druge strane, podrazumeva veće projekte koji unapređuju zgradu, povećavaju njenu vrednost i poboljšavaju kvalitet života stanara. Primeri uključuju:

• Renoviranje i modernizacija: Zamena starih prozora energetski efikasnijim modelima, instalacija novog lifta, obnova fasade, ili dodavanje novih funkcionalnosti poput videonadzora.
• Energetska efikasnost: Uvođenje mera za smanjenje potrošnje energije, kao što su bolja izolacija ili napredniji sistemi grejanja i hlađenja.
• Strukturalne poboljšanja: Ojačavanje konstrukcije zgrade ili renoviranje ključnih strukturalnih elemenata koji osiguravaju dugotrajnost i sigurnost.

Ovaj tip održavanje zahteva veća finansijska ulaganja i obično se planira i sprovodi na duže vremenske periode. Ova vrsta održavanja ne samo da poboljšava trenutnu funkcionalnost, već i značajno povećava tržišnu vrednost zgrade, čineći je privlačnijom kako za sadašnje, tako i za potencijalne buduće stanare.

‍

Zašto je investiciono održavanje važno?

Bez dugog polemisanja oko važnosti investicionog održavanja zgrada, podsetiću samo da smo posledice neadekvatne brie o zgradama imali prilike da vidimo tokom dugog perioda tranzicije, te smo veoma svesni do kakvog stanja zgrade nas ovakav nemar može dovesti.

No, za mlađe generacije, koje ne pamte neka druga vremena, hajde da nabrojimo najznačajnije faktore ovog vida održavanja.

1. Povećanje vrednosti nekretnine: Redovnim i kvalitetnim održavanjem, vrednost vašeg stana može značajno porasti. Ovo je posebno važno u kontekstu tržišta nekretnina gde dobro održavane zgrade privlače veću pažnju i bolje cene.
2. Ušteda na dugoročnim troškovima: Ignorisanje malih problema može dovesti do velikih i skupih popravki u budućnosti. Investiciono održavanje pomaže u identifikovanju i rešavanju problema pre nego što postanu ozbiljni.
3. Energetska efikasnost: Modernizacijom sistema grejanja, izolacijom zidova i krovova, te zamenom starih prozora, može se znatno smanjiti potrošnja energije, što vodi ka nižim računima za energiju.
4. Sigurnost i estetika: Održavanje zgrade takođe doprinosi sigurnosti stanara i estetskom izgledu zgrade. To uključuje sve od funkcionalnosti liftova do izgleda zajedničkih prostorija.

Suma sumarum, investiciono održavanje objekata obuhvata izvođenje radova koji se preduzimaju u cilju unapređenje života stambene zajednice.

‍

Ko predlaže plan, a ko odgovara?

Ko pravi plan investicionog održavanja zgrade i ko je odgovoran za izvršenje tog plana?  Odgovornost preduzimanja preventivnih i zaštitnih mera leži na profesionalnom upravniku i skupštini stanara.

Plan investicionog održavanja zgrade pravi profesionalni upravnik zgrade u saradnji sa stručnjacima za građevinske radove i, po potrebi, sa konsultantima za energetsku efikasnost. Plan treba da odobri stambena zajednica, a osnova za planiranje su dugoročne potrebe zgrade koje se utvrđuju temeljnim procenama stanja i očekivanjima stanara.

Odgovornost za sprovođenje plana investicionog održavanja leži na upravniku zgrade, koji koordinira sve aktivnosti, angažuje izvođače radova i nadzire izvršenje.

Plan investicionog održavanja može predložiti upravnik, ali i svaki stanar ima pravo da inicira predlog za razmatranje na sastanku stambene zajednice. Ovo omogućava stanarima aktivno učešće u procesu odlučivanja i osigurava da se uzmu u obzir sve relevantne potrebe i ideje.

‍

A šta ako stvari krenu po zlu?

Kada plan investicionog održavanja ne bude ispunjen kako je predviđeno, važno je brzo delovati kako bi se izbegle dugoročne posledice po zgradu i stanare. U slučaju da se odredbe zakona o stanovanju i održavanju zgrada ne poštuju, stanari mogu preduzeti nekoliko koraka:

1. Organizovanje sastanka stambene zajednice: Stanari bi trebali sazvati hitan sastanak kako bi raspravili nedostatke u ispunjenju plana i utvrdili korake za njegovo rešavanje. Transparentna komunikacija može pomoći u identifikovanju uzroka problema.
2. Konsultovanje sa pravnim savetnikom: Ako problemi uključuju kršenje zakonskih obaveza, savetuje se konsultacija sa pravnim savetnikom koji može pomoći u tumačenju zakonskih odredbi i savetovati najbolje pravne korake.
3. Angažovanje novog upravnika: Ukoliko se pokaže da trenutni upravnik ne upravlja zadacima efikasno, stanari mogu razmotriti angažovanje nove profesionalne upravljačke firme. Ukoliko ste se našli u sličnoj situaciji, naši profesionalni upravnici, specijalizovani su za upravljanje stambenim zgradama i mogu osigurati da se plan održavanja sprovodi u skladu sa najvišim standardima i zakonskim okvirom.
4. Zahtevanje odgovornosti: Ukoliko se utvrdi da su kršenja zakona rezultat nemara, stanari mogu preduzeti korake za zahtevanje odgovornosti, uključujući i pravne mere protiv onih koji su direktno odgovorni.

‍

Zakonski okvir za održavanje zgrada u Srbiji: Zakon o stanovanju i održavanju

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada u Srbiji postavlja osnovne principe i obaveze u pogledu održavanja zajedničkih delova zgrade, kao i reguliše odnose unutar stambene zajednice. Ovaj zakon detaljno definiše uloge i odgovornosti kako stanara, tako i upravnika zgrada.

‍

Ključne odredbe Zakona o stanovanju i održavanju zgrada:

1. Formiranje stambene zajednice: Zakon nalaže da se u svakoj zgradi mora formirati stambena zajednica koja je odgovorna za upravljanje i održavanje zajedničkih prostora. Stambena zajednica bira upravnika zgrade koji je zadužen za sprovođenje odluka zajednice i redovno održavanje.
2. Osnivanje fonda za održavanje: Zakon obavezuje stambenu zajednicu da osnuje fond za redovno i investiciono održavanje. Sredstva fonda prikupljaju se od stanara, a koriste se isključivo za pokrivanje troškova održavanja i unapređenja zgrade.
3. Obaveze i prava stanara: Stanari su dužni da redovno uplaćuju sredstva u fond za održavanje i učestvuju u odlučivanju o važnim pitanjima koja se tiču zgrade. Takođe, stanari imaju pravo da budu informisani o svim aktivnostima i finansijskim transakcijama koje se tiču održavanja zgrade.
4. Inspekcija i nadzor: Državni organi nadziru poštovanje zakona, a posebno se prati pravilno korišćenje sredstava iz fonda za održavanje. U slučaju nepravilnosti, predviđene su kaznene mere koje mogu uključivati novčane kazne.

‍

Značaj poštovanja zakonskih obaveza

Poštovanje zakonskih obaveza nije samo pravna dužnost, već i ključna komponenta u očuvanju i unapređenju kvaliteta stambenog prostora. Pravilno upravljanje fondom i održavanje zgrade doprinosi ne samo boljem kvalitetu života stanara, već i održavanju visoke tržišne vrednosti nekretnine.

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada pruža čvrstu osnovu za sistematično održavanje zgrada i jasno definisane procedure koje treba pratiti, čime se minimiziraju mogući konflikti i optimizuje upravljanje zgradama na zadovoljstvo svih stanara.

‍

Umesto zaključka

Iako investiciono održavanje može izgledati kao veliki izdatak na prvi pogled, ono je ključno za očuvanje i unapređenje vrednosti vaše nekretnine. Planiranjem i pravilnim ulaganjem, ne samo da čuvate svoj dom, već i doprinosite boljem kvalitet

Zato sledeći put kada vas neko od sustanara upita šta je investiciono održavanje zgrade, možete komotno reći da je to ono zbog čega će vaša nekretnina sutra vredeti više.

‍

Često postavljana pitanja

‍

Koja je najvažnija razlika između tekućeg i investicionog održavanja?

Najvažnija razlika leži u obimu i svrsi radova. Tekuće održavanje obuhvata dnevne ili redovne aktivnosti koje su potrebne za očuvanje funkcionalnosti i estetike zgrade, poput popravki manjih kvarova i čišćenja. Investiciono održavanje podrazumeva veće projekte koji unapređuju infrastrukturu zgrade i povećavaju njenu tržišnu vrednost, kao što su renoviranje fasade ili zamena starih instalacija.

‍

Da li održavanje zajedničkih delova zgrade spada u tekuće ili investiciono?

Održavanje zajedničkih delova zgrade može spadati i u tekuće i u investiciono održavanje, zavisno od prirode i obima radova. Na primer, redovno čišćenje hodnika i održavanje lifta spadaju u tekuće održavanje. Sa druge strane, kompletna rekonstrukcija krova ili zamena lifta su primjeri investicionog održavanja.

‍

Kako se finansira investiciono održavanje zgrade?

Investiciono održavanje zgrade se tipično finansira iz fonda za održavanje, koji se puni redovnim uplatama stanara. Takođe, moguće je aplicirati za razne subvencije ili državne programe koji podržavaju poboljšanja energetske efikasnosti ili bezbednosti.

‍

Koje su posledice neizvršavanja zakonskih obaveza održavanja zgrade?

Neizvršavanje zakonskih obaveza održavanja može dovesti do različitih posledica, uključujući administrativne i finansijske kazne za stambenu zajednicu. Takođe, zanemarivanje održavanja može negativno uticati na sigurnost, funkcionalnost i tržišnu vrednost zgrade, što može rezultirati smanjenjem kvaliteta života stanara i eventualnim pravnim sporovima.

‍

Šta uključuje redovni pregled zgrade i kako se preduzimaju potrebne mere za popravke?

Redovni pregled zgrade obuhvata detaljnu inspekciju svih zajedničkih prostora i instalacija kako bi se identifikovali potrebni popravci. Upravnik zgrade je zadužen za organizaciju ovih inspekcija, koje mogu uključivati proveru ispravnosti lifta, stanje krova, fasade, i drugih vitalnih delova zgrade. Nakon pregleda, upravnik pravi izveštaj i preduzima potrebne mere za popravke u skladu sa odobrenim fondom za tekuće održavanje.

‍

Kako se određuje vrsta radova koja je potrebna za održavanje zgrade u zavisnosti od vrste objekta?

Vrsta radova koja je potrebna za održavanje zgrade zavisi od mnogo faktora, uključujući starost zgrade, trenutno stanje infrastrukture, i specifične potrebe stanara. Na primer, starije zgrade možda će zahtevati intenzivnije i češće popravke, dok će u novijim zgradama fokus biti na održavanju efikasnosti i funkcionalnosti instaliranih sistema.

‍

U koju vrstu održavanja spada održavanje vodovodne i kanalizacione infrastrukture?

Ukoliko je reč o popravkama curenja, čišćenju odvoda i kanalizacije, zamenu dotrajale cevi ili cevi koja ne funkcioniše ili radi otklanjanja tih oštećenja, tada je reč o tekućem održavanju. No, ukoliko je reč o veći projekti obnove ili potpune zamene vodovodnih ili kanalizacionih sistema mogu se smatrati delom investicionog održavanja, posebno ako su radovi obimni i zahtevaju značajnija ulaganja da bi se poboljšala infrastruktura ili povećala efikasnost sistema.