Zašto svi treba da znamo šta sadrži Zakon o stanovanju i održavanju zgrada? Sećate li se vremena kada smo svi maštali da imamo kuću? Velika kuća, okućnica, baštica, bazen u dvorištu.. A onda smo imali sudar sa realnosti, trčanje gore-dole po stepenicama kuće, košenje trave svakih nedelju dana, spremanje, hlađenje, grejanje… cene ogreva probile sve moguće granice i naši snovi su se nekako prilagodili realnosti - “ma stan je zakon!” 

E, kad smo već kod istog, Zakon o stanovanju je alfa i omega života u zajednici i ukoliko ne želite da vam se život iz bajke pretvori u pakao, trebalo bi da znate bar osnovne stvari koje se odnose na suživot sa ostalim stanarima vaše zgrade.

Bez obzira na to da li ste vlasnik stana, ili zakupac, korisne informacije o pravima i obavezama koje proizilaze iz Zakona o stanovanju i održavanju zgrada pomoći će vam da bolje razumete kako se ti propisi odnose na vašu konkretnu situaciju.

Ne smemo zaboraviti ni da se pored navedenog Zakona primenjuje i Pravilnik o vrsti, obimu i dinamici aktivnosti tekućeg i investicionog održavanja zgrada i načinu sačinjavanja programa održavanja. E sad, da bi ovaj pravilnik o održavanjuf bio primenjiv za svaku zajednicu, profesionalni upravnik zgrade dužan je da podnese Program održavanja i stara se o njegovoj realizaciji. I o tome ćemo podrobnije.

‍

Uvod u zakon o stanovanju i održavanju zgrada

Da li ste ikada razmišljali o tome koliko vremena provodite u zgradi u kojoj stanujete? Prosečan stanovnik provede oko 90% svog vremena u zatvorenim prostorima, a deo toga zauzima i njegov dom. Zato je važno da taj dom bude siguran i funkcionalan, a to upravo omogućava Zakon o stanovanju i održavanju zgrada.

Ovaj zakon donet je 2016. godine. Od stupanja na snagu ovog zakona, skupština stanara i profesionalni upravnik dobili su obavezu da brinu o održavanju zgrade. Iako ovaj zakon nije savršen i ima svoje mane, pruža osnovne smernice za uređenje odnosa među stanarima i održavanje zgrade.

‍

Stambene zajednice: temelj stanovanja u zgradi 

Stambene zajednice su osnovni oblik organizovanja stanara u zgradama i predstavljaju temelj stanovanja u zgradi. One su organizovane radi rešavanja zajedničkih pitanja i interesa koji proizilaze iz upotrebe i održavanja zgrade. Svaka zgrada ima svoju stambenu zajednicu, koja ima nadležnost nad održavanjem i upravljanjem zajedničkim delovima zgrade.

Stambena zajednica se formira kada postoji više od dva vlasnika stanova u zgradi, a svaki od njih ima udeo u zajedničkim delovima zgrade. Formiranje stambene zajednice se vrši registracijom u skladu sa zakonom, a proces formiranja stambene zajednice u praksi je veoma jednostavan. Potrebno je da se stanari okupe, izaberu upravnika stambene zajednice i zatim izabrani upravnik podnosi zahtev za upis stambene zajednice u registar kod nadležnog organa lokalne samouprave.

Upravljanje stambenim zajednicama se vrši kroz skupštinu stambene zajednice i profesionalnog upravnika zgrade. Skupština stambene zajednice donosi odluke i rešava probleme koji se tiču zajedničkih delova zgrade, a profesionalni upravnik se brine o upravljanju zgradom u skladu sa zakonom.

‍

Skupština stambene zajednice: odluka većine 

Skupština stambene zajednice je mesto gde se odlučuje o svim važnim pitanjima koja se tiču stanara zgrade. Upravo zato, njena uloga je ključna kada govorimo o održavanju i upravljanju zgradom.

Jedna od glavnih funkcija skupštine jeste donošenje odluka koje se tiču zajedničkih interesa svih stanara u zgradi. Ove odluke mogu biti u vezi sa tekućim ili investicionim održavanjem zgrade, ali i drugim aspektima života u zajednici, poput načina korišćenja zajedničkih prostorija, kućnog reda i slično.

Osim toga, skupština stambene zajednice je i mesto gde se mogu rešiti problemi i konflikti koji se javljaju među stanarima. Ukoliko dođe do nesuglasica u vezi sa nekom odlukom, ili se pojave problemi u funkcionisanju zajednice, skupština je ta koja treba da nađe rešenje i donese odluku koja će biti u interesu svih stanara.

Neki od zadataka skupštine stanara uključuju:

• Izbor i razrešenje upravnika zgrade
• Donošenje odluka o načinu upravljanja zgradom
• Donošenje godišnjeg plana održavanja zgrade
• Usvajanje finansijskog plana i izveštaja o troškovima održavanja zgrade
• Donošenje odluka o izvođenju investicionih radova

Skupština stanara mora da se sastaje najmanje jednom godišnje, ali može biti sazvana i po potrebi, kako bi se razmatrala i rešavala hitna pitanja u vezi sa održavanjem zgrade.

Važno je naglasiti da je skupština institucija u kojoj svaki stanar ima pravo da iznese svoje mišljenje i glasa za predloge koji su mu prihvatljivi. Međutim, kako bi odluke donete na skupštini bile validne, potrebno je da se okupi dovoljan broj stanara, u skladu sa propisima iz Zakona o stanovanju i održavanju zgrada.

‍

Profesionalni upravnik: superheroj stambenih zgrada 

Kada je reč o upravljanju zgradom, izuzetno je bitno da to bude povereno stručnom i odgovornom licu. Upravo zbog toga, sve veći broj stambenih zajednica se odlučuje za angažovanje profesionalnog upravnika, kao stručne osobe koja će brinuti o upravljanju zgradom i održavanju iste.

‍

Šta je profesionalni upravnik 

Profesionalni upravnik je fizičko ili pravno lice koje obavlja poslove upravljanja i održavanja zgrade u skladu sa Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada i drugim relevantnim propisima. On je zadužen za redovno održavanje i upravljanje zgradom, organizovanje popravki i rekonstrukcija, koordinaciju radova sa izvođačima, komunikaciju sa stanarima i skupštinom stambene zajednice, i mnoge druge zadatke.

‍

Kako postati profesionalni upravnik 

Da bi neko mogao da se bavi poslovima profesionalnog upravnika, potrebno je da ispunjava određene uslove, kao što su:

• Posedovanje odgovarajuće stručne spreme.
  
• Iskustva u upravljanju zgradama i znanja o relevantnim propisima.
• Takođe, neophodno je da se stekne licenca za obavljanje ovih poslova, koja se dobija na osnovu položenog stručnog ispita i drugih uslova predviđenih zakonom.

Obaveze i odgovornosti profesionalnog upravnika 

Profesionalni upravnik ima mnogo obaveza i odgovornosti, a sve one se tiču upravljanja i održavanja zgrade u skladu sa Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada. Njegove obaveze uključuju:

1. organizovanje i koordinaciju aktivnosti vezanih za održavanje zgrade i zajedničkih delova zgrade
   
   
2. pripremu godišnjeg plana održavanja i upravljanja zgradom
   
   
3. kontrolu izvršavanja radova na održavanju i upravljanju zgradom
   
   
4. vođenje računa o dokumentaciji zgrade i stanara
   
   
5. komunikaciju sa stanarima i skupštinom stambene zajednice
   
   
6. rešavanje problema i konflikata u vezi sa upravljanjem zgradom
   
   
7. poštovanje zakonskih odredbi i drugih relevantnih propisa

Licenciranje i oduzimanje licence profesionalnih upravnika 

Najveća prednost profesionalnog upravnika jeste njegova nezavisnost u obavljanju svog posla. Upravo zato, on predstavlja pravog superheroja stambenih zgrada. Budući da je to stručna osoba koja se profesionalno bavi upravljanjem zgradama, on ima veliko znanje i iskustvo u rešavanju problema u vezi sa održavanjem zgrade, upravljanjem finansijama, pregovaranjem sa dobavljačima i slično.

Upravo iz tog razloga, izbor profesionalnog upravnika može biti ključan za dobro upravljanje zgradom. Međutim, kako se postaje profesionalni upravnik?

Da bi neko postao profesionalni upravnik, potrebno je da ispuni određene uslove koje propisuje Zakon o stanovanju i održavanju zgrada. Prvo i osnovno, neophodno je da ima odgovarajuće obrazovanje, odnosno završenu srednju stručnu školu u trajanju od najmanje tri godine ili visoko obrazovanje iz oblasti građevine, arhitekture, ekonomije ili prava.

Nakon što se kandidat prijavi za polaganje stručnog ispita, mora se pripremiti za polaganje testa koji obuhvata znanje iz oblasti Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, pravilnika i drugih propisa koji regulišu ovu oblast. Ukoliko kandidat uspešno položi stručni ispit, stiče pravo na obavljanje poslova profesionalnog upravnika.

Kada postane profesionalni upravnik, osoba se obavezuje da redovno prati stručnu literaturu iz oblasti stanovanja i održavanja zgrada, kao i da prati izmene i dopune zakona i drugih propisa koji regulišu ovu oblast.

Pored toga, profesionalni upravnik ima obavezu da podnosi godišnji program održavanja zgrade i da vodi brigu o njegovoj realizaciji. On takođe mora da obezbedi da se zgrada redovno održava, da se prate troškovi održavanja i da se prave planovi za buduće troškove. Ukoliko se javljaju bilo kakvi problemi, profesionalni upravnik je dužan da ih rešava u saradnji sa stambenom zajednicom.

Ipak, uprkos tome što su profesionalni upravnici nezavisni u svom radu, postoji mogućnost da se njihova licenca oduzme ukoliko ne ispune svoje obaveze. Razlozi za oduzimanje licence mogu biti različiti, od nepravilnog vođenja knjiga računa do lošeg odnosa sa stanarima. 

‍

Zaključak

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, zajedno sa Pravilnikom o vrsti, obimu i dinamici aktivnosti tekućeg i investicionog održavanja zgrada i načinu sačinjavanja programa održavanja, predstavljaju ključne dokumente koji regulišu život u stambenim zgradama u Srbiji. U ovom članku smo detaljno razmotrili različite aspekte ovih propisa, od formiranja stambenih zajednica, preko uloge skupštine stambene zajednice i donošenja odluka na njoj, do obaveza i odgovornosti profesionalnih upravnika.

Svaki stanar u zgradi ima svoje prava i obaveze, a poznavanje ovih propisa je ključno za miran suživot u stambenoj zajednici. Skupština stambene zajednice predstavlja način da stanari donose odluke koje utiču na njihov život u zgradi, a profesionalni upravnik može biti od velike pomoći u rešavanju problema i održavanju zgrade.

Iako Zakon i Pravilnik nisu savršeni, oni predstavljaju značajan korak ka uređenju ovog segmenta, a njihova dosledna primena može znatno poboljšati kvalitet života u stambenim zgradama u Srbiji. Stoga, savetujemo svim stanarima da se upoznaju sa ovim dokumentima i aktivno učestvuju u radu stambene zajednice, kako bi zajedno doprineli boljem suživotu u svojoj zgradi.

‍

Pitanja i Odgovori

‍

Šta podrazumeva održavanje zgrada?

Održavanje zgrade obuhvata tekuće i investiciono održavanje, rekonstrukciju i sanaciju zgrade. Tekuće održavanje podrazumeva redovne aktivnosti očuvanja zgrade, kao što su popravke, čišćenje i održavanje zajedničkih prostora. Investiciono održavanje odnosi se na poboljšanje i modernizaciju zgrade, poput zamene stolarije ili liftova. Rekonstrukcija podrazumeva veće promene, kao što su promena namene prostora ili strukturalne izmene. Sanacija se odnosi na otklanjanje štete nastale usled vremenskih nepogoda ili drugih nepredviđenih okolnosti. Vlasnici su dužni da učestvuju u troškovima održavanja, a upravnik zgrade koordinira ove aktivnosti.

‍

Šta je stanarsko pravo?

Iako se pojam stanarskog prava ne pominje u navedenim dokumentima, zakonodavstvo se bavi pravima i obavezama vlasnika posebnih delova stambene zgrade, koji su stanari zgrade. Neki od ključnih aspekata koji se odnose na prava vlasnika posebnih delova stambenog objekta (stanara) uključuju pravo na:

1. Korišćenje, uživanje i upravljanje svojim posebnim delom, kao i zajedničkim delovima zgrade.
   
2. Učešće u odlučivanju o održavanju i upravljanju zgrade putem skupštine stanara.
   
3. Izbor i razrešenje upravnika zgrade.
   
4. Učešće u troškovima održavanja zgrade, srazmerno svom udelu u vlasništvu.
5. Pristup informacijama i dokumentaciji u vezi sa upravljanjem i održavanjem zgrade.

Uprkos tome što termin "stanarsko pravo" nije eksplicitno naveden, ova prava i obaveze odražavaju osnovna prava stanara zgrade u kontekstu upravljanja, održavanja i korišćenja zajedničkih i posebnih delova zgrade.

‍

Da li Zakon o stanovanju propisuje Kućni red? 

Zakon o stambenim zajednicama ne propisuje kućni red direktno, ali se bavi pravilima ponašanja u zgradi i obavezama vlasnika posebnih delova zgrade u pogledu očuvanja reda, mira i čistoće u zajedničkim prostorima. U skladu sa ovim zakonom, skupština stanara ima ovlašćenje da donese kućni red za zgradu, koji uređuje ponašanje stanara i korisnika zgrade, kao i upotrebu zajedničkih prostora i delova zgrade.

Kućni red treba da bude usklađen sa zakonom i drugim propisima, a stanari i korisnici zgrade dužni su da se pridržavaju pravila i obaveza utvrđenih u kućnom redu. Takođe, upravnik zgrade obavezan je da nadgleda poštovanje kućnog reda i preduzima odgovarajuće mere u slučaju kršenja pravila.

Stoga, iako Zakon o stanovanju i održavanju zgrada ne propisuje kućni red direktno, on postavlja okvir za donošenje kućnog reda od strane skupštine stanara i njegovo sprovođenje u praksi.

‍

Gde mogu na internetu pronaći ceo Zakon o stanovanju i održavanju zgrada?

Sve donešene zakone, kao i zakone u proceduri, možete naći na zvaničnom sajtu Narodne Skupštine Republike Srbije.