Legalizacija stana u zgradi - Kako, gde i koliko košta

Da li živite u stanu koji nije legalizovan a postupak otežete samo iz razloga što smatrate da je suviše komplikovan ili preskup? Da li ste našli stan koji po svim standardima odgovara vašim zahtevima ... ali ... nije legalizovan?

‍

Upravo zbog ovakvih slučajeva, odlučili smo da napišemo ovaj kratak tekst. Legalizacija stana nije nemoguća misija (kakva je možda nekada bila). Vodimo vas kroz postupak, sabiramo koliko bi nas legalizacija stana u zgradi koštala i da li je moguća legalizacija stana u zgradi koja nije legalizovana.

‍

Pa da krenemo...

‍

Šta je zapravo legalizacija stana?

‍

Legalizacija stana je postupak kojim se nelegalno izgrađeni ili dograđeni objekti uvode u legalne tokove. To znači da vaš stan, koji možda postoji godinama ali "na papiru" ne postoji, konačno dobija svoj pravni status. Zvuči komplikovano? Ne brinite, nije toliko strašno koliko možda mislite!

‍

O legalizaciji objekata se poslednjih godinu dana mnogo pričalo. I to s razlogom. Verovali ili ne, u Srbiji postoji oko 1.5 miliona bespravnih građevina. (Da da, čak toliko!) Zašto je ova brojka toliko visoka i zbog čega vlasnici ne ulaze u proces legalizacije objekata verovatno leži u tome što je u prošlosti veoma teško bilo doći do pravilnih informacija. Na sreću, danas su stvari malo drugačije.

‍

Prema Zakonu o ozakonjenju objekata, koji je na snazi od 2015. godine (sa izmenama i dopunama "Sl. glasnik RS", br. 96/2015, 83/2018, 81/2020 - odluka US, 1/2023 - odluka US i 62/2023), proces legalizacije je pojednostavljen. Ali, hajde da vidimo šta to konkretno znači za vas i vaš stan.

‍

Legalizacija stana u legalizovanoj zgradi

‍

Krećemo od čistije i mnogo jednostavnije situacije - Ako živite u zgradi koja je legalizovana, ali vaš stan nije, imate sreće! Ovaj proces je relativno jednostavan.

‍

Evo šta treba da uradite:

• Prikupite dokumentaciju: Potreban vam je dokaz o vlasništvu ili pravu korišćenja (ugovor o kupoprodaji, ostavinska rešenja i slično), kao i tehnički opis i skica stana.
• Podnesite zahtev za legalizaciju: Odnesite prikupljenu dokumentaciju nadležnom organu u vašoj opštini.
• Platite taksu: Da, nažalost, i ovde postoje troškovi. Ali ne brinite, nisu astronomski!
• Čekajte rešenje: Nadležni organ će pregledati vašu dokumentaciju i, ako je sve u redu, izdati rešenje o ozakonjenju.

‍

Legalizacija stana u nelegalnoj zgradi

‍

E, ovde stvari postaju malo komplikovanije, ali ne očajavajte! I ovo je izvodljivo. Proces je sličan kao i za legalizovanu zgradu, ali sa par dodatnih koraka:

‍

1. Inicijativa za legalizaciju cele zgrade: Morate se udružiti sa ostalim stanarima i pokrenuti postupak legalizacije cele zgrade.
2. Tehnička dokumentacija: Potrebno je angažovati ovlašćenog projektanta koji će izraditi projekat izvedenog stanja za celu zgradu.
3. Saglasnost većine stanara: Potrebno je da većina stanara (50% plus jedan) da saglasnost za legalizaciju.
4. Ostali koraci su slični kao i za legalizaciju stana u legalnoj zgradi.

Kako izgleda proces legalizacije - druga strana priče

‍

Znam, reći ćete, sve to lepo i lako izgleda na papiru, ali ko zna kakve nepredviđene situacije mogu da te dočekaju onoga momenta kada kročiš u neku od kancelarija lokalne samouprave.

‍

Staro pravilo FTJJP (fali ti još jedan papir), uvek može da iskoči, ali da biste bili što pripremljeniji za ovaj postupak evo koja dokumenta treba da imate unapred pripremljena i kako teče sam proces legalizacije:

‍

Potrebna dokumenta i dužina postupka

‍

Dokumenti, dokumenti, dokumenti...

‍

1. Pravo svojine - Već smo napomenuli da je od dokumenata potreban dokaz da imate pravo svojine (izvod možete odštampati sa eKatastra). Kao dokaz može poslužiti bilo koji dokument iz koga se nedvosmisleno može zaključiti da ste upravo vi vlasnik stana (ugovor o kupoprodaji, izvod iz liste nepokretnosti, pravnosnažno rešenje o nasleđivanju, rešenje ministarstva o prinudonom smeštaju, itd.), zavisno od načina sticanja prava svojine.
2. Kopija katastarskog plana - Za ovaj dokument ćete morati da odšetate u katastar ili da skratite svoj postupak i zakazivanje uradite online. Ne zaboravite da za izdavanje kopije katastarskog plana morate platiti određenu administrativnu taksu
3. Elaboratom geodetskih radova - Nakon što ste pribavili prethodna dva dokumenta, stigosmo i do geodetskih radova. Ovaj elaborat vam izdaje ovlašćeni geodet i sadrži niz dokumenata (uključujući i geodetski snimak) koji se izrađuju i služe kao osnov za menjanje podataka na katastarskom planu i u listu nepokretnosti. To je ujedno i jedna od skupljih stavki celog procesa s obzirom da se cena geodetskog snimka kreće od 20.000 do 40.000 dinara.

‍

Nakon što ste prikupili sva dokumenta podnosite zahtev za legalizaciju nadležnom organu lokalne samouprave.

‍

Napomena: Pre konačnog donošenja rešenja o ozakonjenju, vi kao vlasnik nezakonito izgrađenog objekta morate dostaviti i dokaz da ste za svoj nezakonito izgrađeni objekat podneli prijavu za utvrđivanje poreza na imovinu, ako se o tome ne vodi službena evidencija. Na osnovu ovog dokumenta, nadležni organ vas obaveštava o visini takse za legalizaciju objekta/stana koju je potrebno uplatiti.

‍

I za kraj, nemojte zaboraviti da sa dobijenim rešenjem odete u katastar i upišete promenu. Pravosnažno rešenje o ozakonjenju predstavlja uslov za upis prava svojine u javnoj knjizi o evidenciji nepokretnosti, tj. za odgovarajući upis u katastar vodova.

Koji stanovi ne mogu da se legalizuju?

‍

I pre nego što pomislite da sve što je izgrađeno može da se legalizuje, moramo napomenuti da postoje kategorije objekata koje ne mogu da prođu proces legalizacije.

‍

Objekti bez građevinske dozvole:

‍

• Objekti za koje je izdato rešenje o građevinskoj dozvoli, ali se koriste bez upotrebne dozvole
• Objekti trajnog karaktera koje je investitor izgradio na zemljištu za čiju upotrebu ima samo privremeni karakter
• Objekti izgrađeni na klizištima
• Objekti izgrađeni u koritima reka
• Objekti izgrađeni u zonama zaštite kulturnih dobara od izuzetnog značaja
• Objekti izgrađeni u zonama sanitarne zaštite izvorišta vodosnabdevanja, vojnim kompleksima i njihovim zaštitnim zonama
• Objekti podignuti u prvom stepenu zaštite parkova prirode (osim kuća i vikendica)
• Objekti napravljeni od nesigurnih materijala (npr kartonska naselja)
• Objekti za koje je već izdato pravosnažno rešenje o odbijanju zahteva za legalizaciju.

‍

Kako i gde proveriti da li je stan moguće legalizovati?

‍

Osnov za vašu potragu o tome da li je stan legalizovan, kakvo pravo imate nad objektom i mnoga druga pitanja je eKatastar. Tu možete naći informacije o tome da li zgrada ima građevinsku i upotrebnu dozvolu, da li je stan koji kupujete zaveden u katastru i ko ima pravo vlasništva. Sve je na dohvat ruke, bez gubljenja vremena na šalterima, po kancelarijama i grupama na društvenim mrežama.

‍

Ukoliko pak imate ili želite da kupite stan u Beogradu, pa želite da proverite da li se zgrada nalazi na nekom terenu koji nije predviđen za legalizaciju objekata možete pogledati na sajtu JP Direkcije za građevinsko zemljište i izgradnju Beograda. Ovde možete naći sve informacije o urbanističkim planovima kao i klizištima na teritoriji Beograda.

‍

Ako ni na ovim sajtovima ne nađete informacije za kojima tragate, ne ostaje vam ništa drugo nego da se uputite u kancelarije lokalne samouprave zadužene za poslove legalizacije.

Koliko sve to košta?

‍

Ah, večno pitanje - koliko će me to koštati? Cena legalizacije zavisi od nekoliko faktora:

‍

• Veličina stana
• Lokacija zgrade
• Troškovi izrade tehničke dokumentacije
• Administrativne takse

‍

Gruba procena troškova legalizacije stana može se kretati od 500 do 2000 evra, u zavisnosti od specifičnosti vašeg slučaja. Za kuće i stanove do 100 m² takse se kreću od 5,000 dinara, od 200 m² do 300 m² do 20.000 dinara, dok za objekte preko 300 m² takse se kreću do 50,000 dinara.

‍

Da, nije malo, ali nije ni puno. Setite se dugoročne koristi - legalan stan znači miranje spavanje i mogućnost da ga prodate ili založite ako vam zatreba.

‍

Nelegalizovani stanovi se ne mogu prodavati?

‍

Umesto bilo kakvog zaključka na ovu temu, samo da podsetimo na činjenicu da, ma koliko komplikovan, iscrpljujući ili skup ovaj proces bio, nelegalizovane stanove ne možete prodati.

‍

Jasni i čisti imovinski odnosi obezbeđuju sigurnost i svakako je nešto čime biste trebali da se pozabavite ukoliko ste vlasnik takvog stana. Ukoliko, pak, planirate da kupite novu nekretninu dobro istražite status stana pre davanja kapare.

‍

S obzirom da je legalizacija stana pre nekoliko decenija bila mnogo komplikovanija, te da danas imamo elektronski pristup najvažnijim podacima, možemo okvirno da predvidimo kolike su šanse za legalizaciju, koliko će nam biti potrebno dokumenata i koliko će nas to sve okvirno koštati.