Pomišljate li da postanete profesionalni upravnik ili se možda pitate šta možete očekivati od vašeg upravnika zgrade? U svakom slučaju, napravili smo za vas sveobuhvatnu listu prava i obaveza profesionalnog upravnika zgrade, kako ne biste tumarali po internetu, forumima, Facebook grupama ili se raspitivali kod komšija. 

Zakonski okvir: Zakon o stanovanju i održavanju zgrada

Kao što je svima poznato, sva prava i obaveze profesionalnih upravnika proizilaze iz zakonskih i podzakonskih akata, dok se međusobni odnos između stanara i profesionalnih upravnika reguliše Ugovorom.

Ova oblast je regulisana Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada i Pravilnikom o programu ispita i načinu polaganja ispita, uslovima za sticanje i oduzimanje licence za profesionalnog upravnika i sadržini Registra profesionalnih upravnika.

Sama oblast stanovanja je, naravno regulisana i drugim podzakonskim aktima i uredbama, a ne smemo zaboraviti i najnoviji kućni red za 2023 godinu.

Dakle, ova dva pravna akta i ugovor koji se sklapa između stambene zajednice i profesionalnog upravnika su alfa i omega u regulisanju prava i obaveza.

‍

Prava profesionalnih upravnika

Kada govorimo o pravima profesionalnih upravnika, moramo naglasiti da je spisak mnogo kraći od spiska obaveza, te da se može grupisati u 5 stavki:

1. Naplata naknade za usluge - Profesionalni upravnici zgrada imaju pravo na naplatu naknade za usluge koje pružaju u skladu sa ugovorom koji su sklopili sa skupštinom vlasnika stanova ili vlasnikom zgrade.

2. Pristup informacijama - Profesionalni upravnici zgrada imaju pravo na pristup svim relevantnim informacijama koje su im potrebne za obavljanje svojih dužnosti, uključujući informacije o vlasnicima stanova, stanju zgrade, finansijskim izveštajima i slično.

3. Zaštita prava - Upravnik zgrada ima pravo da zaštiti svoja prava i interese, kao i prava i interese vlasnika stanova, u skladu sa zakonom.

4. Zaključivanje ugovora u ime vlasnika - U skladu sa odredbama zakona i ugovora o upravljanju, profesionalni upravnik može imati pravo da zaključuje ugovore u ime vlasnika stanova, na primer ugovore o održavanju, renoviranju, osiguranju i slično.

5. Saradnja sa relevantnim organima - Profesionalni upravnici zgrada imaju pravo na saradnju sa lokalnim, regionalnim i nacionalnim organima u vezi sa pitanjima koja se odnose na upravljanje i održavanje stambenih zgrada.

‍

Obaveze upravnika zgrade

U skladu sa Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada u Srbiji, profesionalni upravnik je zakonski zastupnik zgrade, te samim tim, pored prava, ima i sledeće obaveze:

1. Administrativni poslovi - Počev od podnošenja prijave za upis stambene zajednice u registar stambenih zajednica, popisivanja i označavanja posebnih, zajedničkih, samostalnih i ostalih delova zgrade, do vođenja evidencije o stanarima i vlasnicima stanova.‍

2. Predlaganje i sprovođenje programa održavanja zgrade - Upravnik je dužan da skupštini stanara predloži program održavanja zgrade i da vodi evidenciju o održavanju i eventualnim problemima sa zgradom.

3. Organizacija održavanja - Upravnik je odgovoran za organizovanje redovnog održavanja zgrade, uključujući čišćenje, popravke, renoviranje i slično.

4. Sprovođenje odluka skupštine stanara - Upravnik je dužan da sprovodi odluke koje donese skupština stanara, u skladu sa zakonom i pravilima kuće.

5. Finansijsko poslovanje - Upravnik je odgovoran za finansijsko poslovanje, uključujući predlaganje visine naknade za održavanje i naplatu iste, plaćanje računa za održavanje, izradu finansijskih izveštaja i slično. Obaveza upravnika jeste da vodi evidenciju o svim prihodima i rashodima zgrade.

6. Zaključivanje ugovora - U skladu sa ovlašćenjima koja mu daje skupština stanara, upravnik je dužan da zaključuje ugovore potrebne za održavanje zgrade.

7. Organizacija u slučaju hitnih intervencija - U slučaju da se nešto vandredno desi, te je neophondo brzo reagovati kako bi se sprečila šteta, upravnik je odgovoran za organizaciju radova i što hitnije saniranje eventualnih posledica.

8. Organizacija i kontrola izvođenja radova na zajedničkim delovima zgrade - Upravnik je odgovoran za organizaciju i kontrolu izvođenja radova na zajedničkim delovima zgrade i zemljišta za redovnu upotrebu zgrade u skladu sa usvojenim programom.

9. Komunikacija sa stanarima - Upravnik je odgovoran za redovnu komunikaciju sa stanarima o svim pitanjima koja se tiču upravljanja i održavanja zgrade.

10. Zastupanje interesa stanara - Upravnik zgrade zastupa interese stanara prema trećim licima u skladu sa ovlašćenjima koja mu daje skupština stanara. 

11. Obavljanje drugih dužnosti - Upravnik je dužan da obavlja sve druge dužnosti koje mu dodeljuje zakon, podzakonski akti ili skupština stanara.

‍

Bitne stavke prilikom odabira profesionalnog upravnika zgrade

Sada kada ste sagledali prava i obaveze koje, po zakonu, jedan profesionalni upravnik ima prema stanarima zgrade i stambenoj zajednici, možda se pitate da li ste odabrali pravog i kako ga prepoznati. 

Da ne bi izbor profesionalnog upravnika zgrade delovao kao lutrija, evo nekoliko bitnih stavki koje treba uzeti u obzir prilikom odabira. 

Reference i zadovoljstvo stanara - Odabir profesionalnog upravnika zgrade nikada ne bi trebao biti donet na brzinu. Uvek je korisno proveriti reference i koliko su stanari zgrada koje vodi taj upravnik ili kompanija zadovoljni njegovim radom. Dobar upravnik zgrada gradi dobar odnos sa stanarima, i oni će biti spremni da podele svoja iskustva. BeoHost profesionalni upravnici, na primer, brinu o više od 100 zgrada, sa preko 2.000 zadovoljnih korisnika.

Sistem komunikacije i dostupnost - Komunikacija je ključna u upravljanju zgradom. Pogledajte kakav sistem komunikacije upravnik zgrade ima na raspolaganju - da li postoji mogućnost online prijave kvarova, da li je upravnik lako dostupan za razgovor, i da li se brzo odgovara na poruke i pozive.

Saradnja sa lokalnim kancelarijama - Profesionalni upravnik zgrade bi trebao imati dobru saradnju sa lokalnim kancelarijama koje su nadležne za poslove stambenih zajednica. Ovo može olakšati rešavanje mnogih problema i unaprediti efikasnost rada stambene zajednice.

Mreža saradnika - Dobar upravnik zgrade će imati razvijenu mrežu saradnika koji su stručnjaci za različite aspekte održavanja zgrade i okoline, uključujući održavanje liftova, čišćenje, popravke i slično. Ovo može biti ključno za održavanje zgrade u dobrom stanju.

Transparentnost troškova - Svi troškovi koji se tiču upravljanja zgradom treba da budu potpuno transparentni. Ovo će vam pomoći da budete sigurni da ne plaćate više nego što je potrebno, i da su svi troškovi opravdani.

‍

Umesto zaključka novi profesionalni upravnik zgrade

Zaključak ostavljamo vama. Predstavili smo prava i obaveze profesionalnih upravnika zgrade, a na vama je da zaključite da li ste zadovoljni postojećim upravnikom ili smatrate da to sve može još mnogo bolje da se radi. 

Ukoliko se dvoumite ili niste baš sigurni u svoj izbor, zatražite ponudu profesionalnog upravnika i uporedite je sa onim što trenutno imate. Ništa ne gubite, možete samo da budete na dobitku. Možda vaša stambena zajednica može da diše mnogo bolje, da bude čistija a stanari srećniji. 

‍

Pitanja i Odgovori

‍

Upravnici zgrade i profesionalni upravnici zgrade – koja je razlika?

Iako termini "upravnik zgrade" i "profesionalni upravnik zgrade" zvuče slično, oni se odnose na dve različite uloge u upravljanju zgradom. 

Upravnici zgrada, nekada poznati kao "predsednici kućnog saveta", su često stanari zgrade koji su izabran od strane stambene zajednice da obavljaju određene dužnosti. Ove dužnosti mogu da uključuju nadgledanje održavanja i popravki, upravljanje sredstvima stambene zajednice, komunikaciju sa stanarima i druga pitanja vezana za zajedničko stanovanje. Oni obavljaju ove poslove volonterski ili za manju nadoknadu, i obično nisu profesionalac u ovoj oblasti.

S druge strane, profesionalni upravnici zgrada pružaju usluge upravljanja zgradom kao svoju primarnu profesionalnu delatnost. Oni su obično obučeni i kvalifikovani za ovu ulogu, i mogu imati iskustva i ekspertizu u različitim aspektima upravljanja zgradom, uključujući tehničko održavanje, finansijsko upravljanje, zakonodavstvo, rešavanje sporova, i slično.

Profesionalni upravnici zgrade rade za nadoknadu koju plaća stambena zajednica, i podložni su različitim standardima i regulativama u vezi sa svojim poslovanjem (moraju imati licencu). 

Obe ove uloge su važne za funkcionisanje stambene zajednice, ali su njihove uloge, odgovornosti i kvalifikacije različite.

‍

Da li je odluka zgrade obavezujuća?

Da, odluka skupštine stanara je obavezujuća, kako za stanare tako i za upravnika zgrade.

‍

Koja su prava i obaveze vlasnika stana, lokala (posebnog dela)?

Prava i obaveze vlasnika stana ili lokala (posebnog dela) u Srbiji su regulisana Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada. Evo nekoliko ključnih prava i obaveza:

Prava vlasnika stana ili lokala:

• Pravo na korišćenje i uživanje u svom posebnom delu, pod uslovom da se pritom ne ugrožavaju prava drugih vlasnika i da se ne oštećuje objekat.
• Pravo na održavanje i popravke svog posebnog dela, uključujući pravo da angažuje stručnjake za održavanje i popravke, ukoliko to ne ugrožava prava drugih vlasnika i ne oštećuje objekat.
• Pravo da učestvuje u odlučivanju o pitanjima koja se tiču održavanja i upravljanja zajedničkim delovima objekta. Ovo uključuje pravo da prisustvuje i glasa na sastancima stambene zajednice.
• Pravo da ima pristup informacijama o radu profesionalnog upravnika i odlukama stambene zajednice.

Obaveze vlasnika stana ili lokala:

• Dužnost da održava svoj posebni deo u dobrom stanju i da ga koristi u skladu sa namenom i pravilima stambene zajednice.
• Dužnost da doprinosi troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade i drugih troškova stambene zajednice, u skladu sa svojim udelom.
• Dužnost da se pridržava odluka stambene zajednice i kućnog reda.
• Dužnost da ne ometa druge vlasnike u korišćenju i uživanju u njihovim posebnim delovima i zajedničkim delovima zgrade.
• Dužnost da obavesti stambenu zajednicu ili profesionalnog upravnika o svim problemima ili pitanjima koja se tiču održavanja zgrade.

Svaki vlasnik stana ili lokala trebao bi da se detaljno upozna sa svojim pravima i obavezama, kako bi pravilno koristio svoj posebni deo i doprineo harmoničnom funkcionisanju stambene zajednice.

‍

Da li se stambene i stambeno-poslovne zgrade razlikuju u pogledu upravljanja?

Iako postoji različita namena stambenog i stambeno-poslovnog objekta, razlike u organizaciji upravljanja nema.

‍

Da li upravnik zgrade kontroliše kvalitet čišćenja zgrade?

Kontrolu kvaliteta čišćenja zgrade vrše stanari. S obzirom da oni žive tu, mogu u svakom momentu da vide da li je kvalitet održavanja dobar ili ne, te da eventualne primedbe na čišćenje dostave upravniku zgrade.

‍

Kako da znam da profesionalni upravnik radi dobro?

Kontrola rada profesionalnih upravnika se najbolje može izvršiti ukoliko imate uvid u finansijsko poslovanje i proverite kojom brzinom se reaguje na primedbe ili zahteve stanara. BeoHost je obezbedio aplikaciju, kroz koju stanari zgrade u svakom momentu mogu da imaju uvid dokle se stiglo sa njihovim zahtevom, te koje su aktivnosti predviđene za tekući mesec. 

‍

Kako odabrati profesionalnog upravnika? 

Odabir profesionalnog upravnika zgrade je ključna odluka za svaku stambenu zajednicu. Evo nekoliko aspekata na koje bi trebalo obratiti pažnju prilikom odabira profesionalnog upravnika: Iskustvo i stručnost, reference, sistem komunikacije, saradnja sa lokalnim kancelarijama, mreža saradnika, transparentnost troškova i dodatne stavke bitne za ispunjavanje potrebama i očekivanjima specifičnih stambenih zajednica.

‍

Ko može biti upravnik stambene zajednice?

Svaka punoletna osoba može biti izabrana za upravnika stambene zajednice, ali za obavljanje poslova profesionalnog upravnika neophodna su određena znanja, veštine i licenca.