Održavanje garaža u zgradama

Ko god ima kola u Beogradu, zna da je prava muka naći mesto za parking. A kada imate garažu u okviru zgrade, situacija je već mnogo povoljnija. Međutim, mnogi zaboravljaju da, da bi garaža bila funkcionalna, redovno održavanje garaža je obavezno.

‍

Podzemne garaže u stambenim zgradama su više od mesta za parkiranje - one su deo zajedničkog prostora i zahtevaju pravilno održavanje kako bi ostale bezbedne i korisne.

Moramo li baš? Koji zakon reguliše održavanje garaža u zgradama?

‍

Pa da počnemo od zakona, kako je i red. Čišćenje i održavanje garaža je regulisano Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada ("Službeni glasnik RS", br. 104/2016 i 9/2020). Kako?

‍

Zakon razlikuje garažu, garažno mesto i garažni boks, i definiše ih kao:

• "... garaža je zatvoreni prostor u zgradi ili van nje, koji čini posebnu funkcionalnu celinu, a sastoji se od jednog ili više garažnih mesta ili garažnih boksova. Garaža koja se sastoji od više garažnih mesta, odnosno garažnih boksova, sadrži i zajedničke delove koji služe pristupu svakom garažnom mestu, odnosno garažnom boksu;
• garažno mesto je poseban deo garaže koji čini prostor određen obeleženom površinom za parkiranje vozila;
• garažni boks je poseban deo garaže koji čini prostorija namenjena za parkiranje vozila"

Finansijski aspekt održavanja garaža u zgradama

‍

Zašto dodatno plaćanje za održavanje garaža?

‍

Mnogi se pitaju: "Zašto moram dodatno da plaćam za održavanje garaže kad već plaćam održavanje zgrade?" Odgovor je jednostavan - garaže zahtevaju posebnu negu i održavanje zbog svoje specifične namene i izloženosti:

1. Povećano habanje: Stalno kretanje vozila uzrokuje brže trošenje podova i zidova.
2. Izloženost hemikalijama: Ulje, gorivo i druge tečnosti iz vozila mogu oštetiti površine.
3. Posebni sistemi: Garaže često imaju posebne sisteme ventilacije i protivpožarne zaštite koji zahtevaju redovno održavanje.
4. Čišćenje: Potrebno je često i temeljno čišćenje zbog nakupljanja prašine, blata i drugih nečistoća.

‍

Kako se reguliše plaćanje?

‍

Plaćanje za održavanje garaža obično se reguliše kroz:

1. Mesečne račune za održavanje zgrade: Često postoji posebna stavka za garažu.
2. Posebne doprinose: Za veće radove ili popravke može se tražiti dodatni doprinos.
3. Rezervni fond: Deo sredstava se može izdvajati u rezervni fond za buduće veće radove.

‍

Transparentnost troškova

‍

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada insistira na transparentnosti. To znači:

1. Detaljan godišnji plan održavanja: Uključuje predviđene troškove za garažu.
2. Redovno izveštavanje: Upravnik je dužan da redovno izveštava o prihodima i rashodima.
3. Pravo uvida: Svaki vlasnik ima pravo da traži uvid u finansijsku dokumentaciju.

‍

Način obračuna troškova

‍

Troškovi se obično dele na:

1. Fiksne troškove: Redovno održavanje, čišćenje, sitne popravke.
2. Varijabilne troškove: Veće popravke, zamene opreme, renoviranja.

‍

Obračun se najčešće vrši prema:

• Kvadraturi garažnog mesta ili boksa
• Broju garažnih mesta u vlasništvu
• Jednakim delovima za sve vlasnike (za neke zajedničke troškove)

Uštede kroz pravilno održavanje

‍

Iako redovno održavanje izgleda kao trošak, dugoročno donosi uštede:

1. Prevencija većih kvarova: Redovnim održavanjem sprečavaju se skupe popravke.
2. Produženje životnog veka: Dobro održavana garaža duže traje i zadržava vrednost.
3. Energetska efikasnost: Pravilno održavanje sistema ventilacije i osvetljenja smanjuje potrošnju energije.

‍

Saveti za optimizaciju troškova

‍

1. Planirajte unapred: Godišnji plan održavanja pomaže u raspoređivanju troškova.
2. Koristite profesionalne usluge: Stručno održavanje može biti isplativije dugoročno.
3. Edukujte stanare: Pravilno korišćenje garaže smanjuje troškove održavanja.
4. Razmotrite energetski efikasna rešenja: LED rasveta i pametni sistemi ventilacije mogu smanjiti račune.

‍

Razumevanje finansijskog aspekta održavanja garaža ključno je za efikasno upravljanje zgradom i zadovoljstvo stanara. Transparentnost, planiranje i pametno ulaganje su ključ za održivu i funkcionalnu garažu koja doprinosi vrednosti cele zgrade.

Uloga upravnika u održavanju garaža u zgradama

‍

Upravnik zgrade ima centralnu ulogu u održavanju garaža. Njegove glavne odgovornosti uključuju:

‍

Ključne odgovornosti upravnika

‍

1. Organizacija održavanja
   • Planiranje redovnog čišćenja i održavanja
   • Koordinacija sa profesionalnim servisima
   • Organizacija hitnih popravki kada je potrebno
2. Finansijsko upravljanje
   • Priprema godišnjeg budžeta za održavanje garaže
   • Praćenje troškova i prihoda vezanih za garažu
   • Osiguravanje transparentnosti finansija
3. Komunikacija sa stanarima
   • Informisanje o planiranim radovima i troškovima
   • Rešavanje pritužbi i predloga stanara
   • Edukacija stanara o pravilnom korišćenju garaže
4. Nadzor i inspekcija
   • Redovne provere stanja garaže
   • Identifikacija potencijalnih problema
   • Praćenje usklađenosti sa zakonskim propisima
5. Upravljanje ugovorima
   • Izbor i angažovanje izvođača radova
   • Pregovaranje o cenama usluga
   • Praćenje izvršenja ugovornih obaveza

‍

Izazovi s kojima se upravnici suočavaju

‍

1. Balansiranje različitih interesa
   • Usklađivanje potreba stanara sa budžetskim ograničenjima
   • Rešavanje konflikata između stanara oko korišćenja garaže
2. Tehnička ekspertiza
   • Potreba za razumevanjem različitih aspekata održavanja (ventilacija, protivpožarni sistemi, strukturalni integritet)
   • Praćenje novih tehnologija i metoda održavanja
3. Pravna pitanja
   • Poznavanje i primena relevantnih zakona i propisa
   • Rešavanje sporova vezanih za korišćenje i održavanje garaže
4. Upravljanje vanrednim situacijama
   • Brzo reagovanje na hitne slučajeve (poplave, požari, mehanički kvarovi)
   • Implementacija preventivnih mera za smanjenje rizika

Kako upravnik može unaprediti održavanje garaže

‍

1. Proaktivni pristup
   • Redovno sprovođenje preventivnih pregleda
   • Predviđanje potencijalnih problema i planiranje unapred
2. Upotreba tehnologije
   • Implementacija sistema za praćenje održavanja
   • Korišćenje digitalnih alata za komunikaciju sa stanarima
3. Kontinuirana edukacija
   • Pohađanje obuka i seminara o upravljanju zgradama
   • Praćenje novih trendova u održavanju garaža
4. Saradnja sa stručnjacima
   • Angažovanje specijalizovanih konsultanata kada je potrebno
   • Izgradnja mreže pouzdanih dobavljača i izvođača radova
5. Podsticanje učešća stanara
   • Organizovanje sastanaka i radionica o održavanju garaže
   • Podsticanje stanara da prijavljuju probleme i daju predloge

‍

Uloga upravnika u održavanju garaža je višeslojna i zahtevna. Dobar upravnik nije samo organizator i finansijski menadžer, već i komunikator, edukator i proaktivni rešavalac problema. Njegovim angažmanom se osigurava da garaža ostane bezbedna, funkcionalna i vredan deo zgrade, na zadovoljstvo svih stanara.

‍

Zašto je redovno održavanje garaža ključno?

‍

Garaža je kao i svaka druga prostorija ili objekat. Ukoliko se redovno ne čisti i održava, velika je verovatnoća da ćete nakon par godina izbegavati da svog četvorotočkaša parkirate tu. Ne samo da neće biti funcionalna, nego će biti i krajnje nebezbedna za vas.

‍

Uticaj zanemarivanja na strukturu garaže

‍

Akumulacija prljavštine i otpada u garaži ubrzava propadanje, jer nečistoća stvara uslove za zadržavanje vode. Voda koja se zadržava slabi površinu i može početi da prodire u podlogu, uzrokujući dodatna oštećenja. Redovnim čišćenjem ne samo da se uklanjaju ove nečistoće, već se mogu otkriti i novi problemi koji bi inače mogli ostati neprimećeni i kasnije se zakomplikovati.

Bezbednosni aspekti redovnog održavanja

‍

Štetne materije koje cure iz vozila, poput ulja ili antifriza, mogu hemijski nagrizati vezivne materijale koji drže asfalt i beton na okupu. Ukoliko se ne uklone na vreme, ove supstance mogu uzrokovati brzo propadanje garaže. Zato je važno odmah reagovati na bilo kakva curenja tečnosti, a kada je potrebno, angažovati profesionalne servise koji mogu pravilno ukloniti ove opasne materije.

‍

Najčešći problemi u podzemnim garažama

‍

Među najčešćim problemima u podzemnim garažama su akumulacija prljavštine i otpada, curenje ulja i drugih tečnosti iz vozila, kao i problemi sa osvetljenjem i ventilacijom. Sve ovo se uklanja profesionalnim čišćenjem i održavanjem.

‍

Šta obuhvata profesionalno održavanje?

‍

Ako ste mislili da je za čišćenje garaže dovoljna četka, metla i kofa sa vodom, niste na pravom putu.

‍

Za čišćenje garaža obično se koristi mašinsko pranje podova kako bi se sva površina temeljno očistila i uklonile fleke od ulja.

‍

No, pored toga, postoje i druge stvari na koje se mora obratiti pažnja, te usluga profesionalnog održavanja obuhvata:

1. Zamenu sijalica
2. Popravku sijaličnih grla
3. Obavljanje sitnih bravarskih radova
4. Pranje podova mašinskim putem
5. Čišćenje cevi, zidova, ulaznih vrata, prozora i polica
6. Čišćenje delikatnijih površina

Kako stanari doprinose održavanju garažnog prostora?

‍

Pristalice smo mišljenja da nikakvo održavanje ne može da urodi plodom ukoliko i sami stanari zgrade ne shvate značaj očuvanja životnog prostora i svih prostorija koje zajednički koriste.

‍

Samim tim, stanarima uvek preporučimo da aktivno učestvuju u celom procesu, bilo kroz pravilno korišćenje garažnog prostora, prijavu problema upravniku ili izbegavanje parkiranja neispravnih vozila koja mogu izazvati curenje tečnosti.

‍

Upravljanje i održavanje garaža ne mora biti noćna mora

‍

Ukoliko ne želite da kao stanari zgrade investirate u mašine za pranje podova, te da na smenu čistite garažu, najbolji način za ispunjavanje ove zakonske obaveze jeste angažovanje firme, koja pruža uslugu održavanja i čišćenja garaža.

‍

Naravno, uvek mogu iskrsnuti nepredviđene situacije, te će vam sigurno značiti ukoliko je ta firma u mogućnosti da u najkraćem mogućem roku izađe na teren i otkloni kvar. Firma za održavanje garaža u zgradi bi trebala da bude vaš pouzdan partner koji čini vašu garažu bezbednom i funkcionalnom.